“衣食住行”是人們的生活基本需要，如何“住得好”是政府、相關(guān)社會(huì)機(jī)構(gòu)、居民等一同思考的問(wèn)題。疫情“黑天鵝”突然飛來(lái)，再一次帶動(dòng)了“舊改”的風(fēng)。近日，北京市相關(guān)部門發(fā)布了關(guān)于開展危舊樓房改建試點(diǎn)的相關(guān)文件，惠及民生的舊改再一次提速。
由“舊改”開始延伸出來(lái)的“城市更新”理念不僅可以改善城市面貌，其同時(shí)可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，打開一片萬(wàn)億元的新藍(lán)海。從經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，舊改或者城市更新促進(jìn)相關(guān)投資，并吸引企業(yè)入局尋找發(fā)展的新機(jī)會(huì)。一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈下，政府、居民、企業(yè)、城市均成為受益主體。
危舊樓房改建試點(diǎn)工作展開
2020年的政府工作報(bào)告提出，要完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居。報(bào)告一經(jīng)發(fā)布，“舊改”再次走到聚光燈下。有關(guān)工作不僅僅涉及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，更是一項(xiàng)惠及民生的重大工程。2020年政府工作報(bào)告明確了3.9萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)的改造目標(biāo)，同時(shí)，在一系列扶持政策的推動(dòng)下，社會(huì)資本將參與老舊小區(qū)改造，推動(dòng)老舊社區(qū)改造破冰。
7月1日，北京市住建委等四個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于開展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見》，北京舊改再次提速。經(jīng)了解，此次危舊樓房改建有兩類建筑可納入改建范圍。第一類為經(jīng)市、區(qū)房屋管理部門認(rèn)定，建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、基礎(chǔ)設(shè)施損壞缺失、存在重大安全隱患，以不成套公有住房為主的簡(jiǎn)易住宅樓。第二類則為經(jīng)房屋安全專業(yè)檢測(cè)單位鑒定沒有加固價(jià)值或加固方式嚴(yán)重影響居住安全及居住品質(zhì)的危舊樓房，其可通過(guò)翻建、改建或適當(dāng)擴(kuò)建的方式進(jìn)行改造。
而關(guān)于危舊樓房到底如何改造，文件提出，危舊樓房改建工作以北京城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，原則上居民戶數(shù)比現(xiàn)狀不增加。為改善居民居住條件，具備條件的可適當(dāng)增加建筑規(guī)模。同時(shí)，街區(qū)可適當(dāng)利用地下空間、騰退空間和閑置空間補(bǔ)建區(qū)域經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施，但增加的配套設(shè)施不得改變使用用途。
城市更新為北京造血
盡管舊改已經(jīng)是“老生常談”話題，但疫情的出現(xiàn)成為了其發(fā)展的“催化劑”。疫情爆發(fā)之后，小區(qū)實(shí)行封閉式管理，以降低人員的流動(dòng)性，防止疫情的再次傳播。然而，不少老舊小區(qū)封閉管理難度較大。
其一，許多老舊小區(qū)與外界空間沒有進(jìn)行完全的隔離，疫情出現(xiàn)后只能用各種隔板對(duì)小區(qū)的出入口進(jìn)行封閉。但有部分住宅樓的單元門打開即是馬路，封閉管理較為困難。
其二，老舊小區(qū)缺少專業(yè)物業(yè)，在封閉管理之后，難以對(duì)居民的安全、醫(yī)療、生活基本需求等方面進(jìn)行保障。而成熟小區(qū)的物業(yè)在疫情中表現(xiàn)突出，其本身具有專業(yè)的醫(yī)療團(tuán)隊(duì)，并開發(fā)了相關(guān)程序，使得居民可以實(shí)現(xiàn)線上問(wèn)診，為居民的醫(yī)療作出了一定保障。另外，成熟的物業(yè)在“帶貨”方面同樣表現(xiàn)亮眼，居民的物資儲(chǔ)備不必?fù)?dān)憂。
由此可見，相關(guān)舊改工作可以為城市進(jìn)行“造血”，使得城市再次迸發(fā)活力。數(shù)據(jù)指出，京滬的舊改空間最大。以北京為例，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京老舊小區(qū)的數(shù)量達(dá)到5100個(gè)，超過(guò)8成的老舊小區(qū)分布在北京的城六區(qū)。其中，西城區(qū)有近6成小區(qū)是老舊小區(qū)。
“不管是從絕對(duì)數(shù)量還是從比例來(lái)看，北京、上海兩個(gè)超級(jí)都市的房屋老舊情況都比較嚴(yán)峻。恰恰是這類城市面臨更大的住房需求缺口和更強(qiáng)烈的品質(zhì)居住訴求，未來(lái)老舊小區(qū)改造的推進(jìn)力度也將會(huì)更大?！必悮ぱ芯吭菏紫袌?chǎng)分析師許小樂(lè)表示。
對(duì)比市場(chǎng)現(xiàn)狀可以發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)多位于城六區(qū)或者中心區(qū)域。數(shù)據(jù)顯示，對(duì)于北京而言，中心城市的老齡化問(wèn)題尤為嚴(yán)重。北京東、西城65歲以上人口的占比超過(guò)16%，兩城區(qū)老齡人口數(shù)量占全市14%。
在如此背景下，老舊小區(qū)更不適宜居住，樓齡在20年及以上的老舊小區(qū)僅有34%配有電梯。此外，有16%的老舊小區(qū)沒有集中供暖，20%的老舊小區(qū)綠化不足。同時(shí)，大量老舊小區(qū)未采用人車分流設(shè)計(jì)，車位配比不足1的老舊小區(qū)占比超過(guò)7成。
上述種種問(wèn)題所帶來(lái)的不僅僅是安全隱患，更使得居民的居住體驗(yàn)減弱。類似東、西城區(qū)域，其地理位置優(yōu)渥、名勝古跡遍布，是北京的一張名片。在濃厚的文化氛圍和歷史景色下，老舊小區(qū)的改造變得更加棘手。
“老齡化比例過(guò)高會(huì)導(dǎo)致市中心活力減退。另一方面，房屋設(shè)施老化不適合年輕人居住，而對(duì)老舊社區(qū)進(jìn)行改造能夠讓中心區(qū)域的房子更加適合年輕人居住，優(yōu)化中心城區(qū)的人群結(jié)構(gòu)?！?
從本質(zhì)上來(lái)看，推動(dòng)舊改的確面臨一些困難，但在整個(gè)過(guò)程之中，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的居民不但會(huì)因此受益，城市和經(jīng)濟(jì)也將被注入活力，相關(guān)企業(yè)入局利用自身優(yōu)勢(shì)解決舊改難題并進(jìn)行投資，未嘗不是一件益事。
